Atouts et faiblesses des produits immobiliers : OPCI et SCPI

La pierre-papier a le vent en poupe. La « pierre-papier » dispose de gros atouts. Elle permet d’investir dans l’immobilier professionnel en toute simplicité, avec quelques centaines ou milliers d’euros, et de bénéficier à la fois d’une gestion au quotidien déléguée à des professionnels et d’une large diversification, puisque les produits sont placés sur de nombreux immeubles. Mieux : c’est l’une des formules les plus rentables au regard d’un niveau de risque mesuré. Il bat à plate couture les autres placements d’épargne, tels les livrets d’épargne ou le fonds en euros de l’assurance vie.

La pierre papier ? Sous cette appellation, se cachent deux produits distincts : d’un côté les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), de l’autre les Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI). Tous deux visent à offrir un accès simple à l’immobilier professionnel. Ils ont un autre point commun : le capital qui y est investi n’est pas garanti et, en cas de baisse des marchés, celle-ci se répercuterait sur la valeur de l’épargne. Il s’agit donc de placements risqués, même si les professionnels affichent une belle confiance en leur avenir. Mais attention à ne pas confondre SCPI et OPCI : malgré quelques ressemblances, bien des points les séparent.

Les épargnants, qui se voient proposer de plus en plus souvent ce type de produits, ont donc tout intérêt à maîtriser leurs caractéristiques afin de choisir en connaissance de cause. Les implications sont fiscales, techniques et influent sur le niveau des performances. Comment faire son marché ?

Les SCPI ont l’avantage de la taille et de la performance

Si les SCPI arrivent en tête avec une collecte nette inédite de 3,8 milliards € au premier semestre de 2017, les OPCI se développent également rapide avec une collecte nette au premier semestre 2017 de 2,7 milliards d’euros. Cet engouement des investisseurs s’explique par l’historique de performance de la pierre papier et la régularité des prix des parts (contrairement aux placements boursiers).

Côté prix, il n’y a pas d’avantages particuliers. Les deux produits sont abordables. Comptez toutefois plusieurs milliers d’euros pour se constituer une position. Les SCPI sont plus accessibles du fait d’un nombre pléthorique de produits (il en existe 171) et de la possibilité de les loger dans un compte-titres ou au sein d’une assurance-vie. Les OPCI eux, sont pour le moment, proposés presque exclusivement au sein de l’assurance-vie.

Les OPCI sont plus homogènes, les SCPI plus diversifiées

En revanche, les 11 OPCI proposés se ressemblent. Structurellement, ils ont d’ailleurs l’obligation d’investir 60% ou plus de leurs actifs dans l’immobilier, côté ou non, et doivent toujours détenir au moins 10% de liquidités. Le reste de l’épargne peut être investi dans des actions, mais le plus souvent il est logé dans des obligations ou des placements monétaires.

Le choix est donc plus facile à faire que pour des SCPI ou il faut se demander si on veut de l’immobilier parisien ou provincial, voire européen, des bureaux ou des commerces, ou encore, dans une moindre mesure, du résidentiel avec des produits défiscalisants.

Trois fiscalités pour deux produits

En matière de fiscalité, les SCPI et OPCI font jeu égal s’ils sont logés au sein d’une assurance-vie. C’est en effet la règle fiscale de cette dernière qui s’applique. Dans le cas contraire, si les parts de pierre-papier sont inscrites dans un compte titres, c’est la fiscalité sur les revenus fonciers qui s’applique pour les SCPI et la fiscalité des revenus et plus-value mobilières pour les OPCI.

Seules les SCPI peuvent être achetées à crédit

Compte tenu de cette fiscalité, il n’y a aucun intérêt à s’endetter pour acheter des OPCI contrairement aux SCPI qui permettent de bénéficier de l’effet de levier de la dette. En effet, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus perçus dans le régime foncier. Mais attention, pour en bénéficier, les SCPI ne doivent pas être logés dans une assurance-vie.

Une cession plus facile pour les OPCI

Concernant la vente des parts, les OPCI ont un avantage car avec leur obligation de détenir du cash, ils peuvent à tout moment racheter les titres qui sont proposés. Tel n’est pas le cas pour les SCPI.

Finalement, les SCPI et les OPCI affichent, d’une manière générale, des rendements réguliers ainsi qu’une revalorisation du capital. La SCPI est toutefois à privilégier si l’on veut utiliser l’effet de levier de la dette. Sinon, la différence notable entre les deux produits tient surtout de leur nature car une SCPI est investi à 100% en immobilier ce qui n’est pas le cas d’un OCPI. C’est donc une affaire de choix et de degré d’appétence pour le marché de la pierre. Enfin, en privilégiant l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie, l’investisseur profite d’un impôt allégé, des conditions de cession souvent plus faciles et des autres avantages propres à l’assurance-vie.

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