Proposer une renégociation de crédit immobilier

Renégocier son crédit immobilier, avec les baisses historiques des taux d’emprunt on ne parle que de ça !

Si vous êtes banquier, mieux vaut anticiper les demandes de vos clients pour ne pas prendre le risque de les voir partir chez un concurrent prêt à casser les prix.

La baisse constante des taux des prêts immobiliers les a fait descendre à un niveau bas historique. De quoi rendre la renégociation du prêt très attractive pour les anciens emprunteurs. Si votre client a souscrit un emprunt à taux fixe il y a quelques années, son contrat a certainement été conclu à un taux de 4 % à 5 % sur 20 ans. À titre d’exemple, le taux moyen fin 2011 était d’environ 4,3 %. Vous allez donc rencontrer plusieurs clients dont la question de la renégociation de crédit intéressera.

Bénéfices de la renégociation d’un crédit pour son client

Votre client pourra obtenir de meilleures conditions d’emprunt avec un taux d’intérêt plus faible qu’à l’origine. Cela peut donc se traduire par :

• un allègement de ses mensualités de prêt à rembourser ;
• ou une réduction de la durée de ses remboursements.

Cet aménagement du contrat est officialisée par un avenant au contrat immobilier initial.

L’acceptation par la banque doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur.

À savoir : quel que soit le type de prêt que votre client souhaite souscrire, celui-ci dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à partir de la réception de l’avenant pour l’accepter ou le refuser.

Toutefois, cette solution n’est pas toujours avantageuse d’un point de vue financier.

Eviter les pièges

En effet, dans le cas d’un prêt classique à taux fixe, chaque échéance comprend une partie du capital souscrit à laquelle s’ajoute une part des intérêts. Mais la répartition entre ces deux éléments varie au cours du prêt. Au début, les intérêts représentent la plus grosse part, mais au fil du temps, chaque mensualité se compose presque exclusivement du capital restant dû.

En conséquence, renégocier son crédit n’est intéressant que lorsque la part des intérêts dans le montant de chaque mensualité est encore élevée, généralement au cours du premier tiers de la durée de vie du prêt. Le détail de l’échéancier des remboursements permet de connaître avec précision la part respective des intérêts et du capital.

Par ailleurs, des frais pour la renégociation sont à prendre en compte : d’un côté, il y a les frais de remboursement anticipé (limités à 6 mois d’intérêts à maximum 3% du montant restant dû), et de l’autre, le nouveau montant de la garantie renégociée, c’est-à-dire celle de l’assurance emprunteur aussi appelée assurance crédit immobilier (automatiquement liée au nouveau prêt). Mais de manière générale, plus le capital restant dû est grand, plus l’opération de renégociation de crédit sera rentable financièrement pour faire des économies, surtout si l’écart de point entre le taux négocié à l’époque et celui actuellement offert par la banque est grand.

A qui proposer une renégociation de crédit ?

Pour espérer toucher le «jackpot», votre client doit avoir souscrit un crédit entre 2006 et début 2016, avec un taux supérieur à 2,5%, avoir remboursé moins de la moitié de votre prêt, avoir conservé un capital restant dû supérieur à 70.000 euros et ne pas revendre son bien dans les deux ans qui viennent.