Le fonctionnement de l’IFI
2018 sera la fin du très connu impôt sur la fortune (ISF) créé en 1989 au dépend de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si le calcul du patrimoine net taxable et le seuil d’imposition ne change pas, l’assiette d’imposition quant à elle change et ne prend en compte que le patrimoine immobilier (les valeurs mobilières sont retirées de l’assiette).
Comme l’ISF, l’IFI est un impôt annuel. Selon la loi de finances pour 2018, le barème de l’impôt sur la fortune immobilière est identique à celui de l’impôt de solidarité sur la fortune.
La résidence principale continue de bénéficier d’un abattement de 30 % et le plafonnement des revenus est, lui aussi, conservé.
Le seuil et barème de l’IFI restent les mêmes qu’en 2017 :
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier | Taux Applicable (en %) | Formule de calcul simplifiée avec
P = Patrimoine net taxable |
| N’excédant pas 800 000 € | 0 | – |
| Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € | 0,5 | – |
| Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € | 0,7 | (P x 0,007) – 6 600 € |
| Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € | 1 | (P x 0,01) – 14 310 € |
| Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € | 1,25 | (P x 0,0125) – 26 810 € |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,5 | (P x 0,015) – 51 810 € |
IFI : Les mesures qui vont changer dès 2018 et celles qui restent les mêmes :
| Les mesures inchangées | Les mesures qui changent |
| Le seuil d’imposition et le barème de l’ISF ne changeront pas, restant à 1,3 millions d’euros avec une appréciation du patrimoine au 1er janvier | Assiette d’imposition limitée au patrimoine immobilier |
| L’abattement sur la résidence principal restera le même (30%) ;
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Déduction des seules dettes immobilières et des seuls impôts afférents aux biens immobiliers |
| Une décote de 20% pouvant atteindre 20% sur les biens locatifs | Prêt in fine pris en compte pour un montant à calculer chaque année |
| L’exonération des biens professionnels | Pour les patrimoines immobiliers de plus de 5 millions d’euros, si le montant de la dette excède 60% du patrimoine immobilier, la fraction des dettes excédant cette limite ne serait déductible qu’à hauteur de 50% ;
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| Le plafonnement de 75% sera maintenu cependant une clause anti-abus sera intégrée dans le projet | Les réductions ISF-PME ne seront plus possibles à partir du 1er janvier 2018. |
| Les contribuables pourront continuer à baisser leurs impôts par l’intermédiaire de dons ;
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| Les modalités déclaratives resteront inchangées.
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Quels sont les biens à déclarer et les biens exonérés de l’IFI ?
| A déclarer | Exonérés |
| Tous les biens immobiliers (30% pour la résidence principale | L’immobilier affecté à l’activité professionnelle du redevable reste exonéré |
| Les parts de SCPI, d’OPCI ou les actions de foncières | Les biens immobiliers affectés à une activité de location meublée (uniquement location meublée professionnelle) |
| Spécificité à connaître pour les biens détenus en usufruit (voir exemple ci-dessous) | Les œuvres d’art |
| Les bois, forêts, parts de groupements forestiers, terres agricoles et parts de Groupement fonciers agricoles | |
| Les placements productifs pour l’activité économique seront exonérés d’IFI : PEE, PEA, comptes-titres, assurance-vie |
Un exemple d’imposition de biens démembrés :
Avec la mise en place de l’IFI, l’intégration du bien dans le patrimoine de l’usufruitier pour la valeur en pleine propriété ne changera pas. Cependant l’imposition à l’IFI sera répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la valeur fiscale de leurs droits, si l’usufruit est « légal », c’est-à-dire de l’usufruit reçu par un conjoint survivant dans la succession de son époux
En ce qui concerne la donation au conjoint, le principe reste le même que pour l’ISF. L’usufruitier paiera l’IFI sur la base d’une valeur en pleine propriété.
Exemple : Un époux reçoit suite au décès de son conjoint l’usufruit d’un bien immobilier estimé à 2 millions d’euros. Avec l’IFI, seule la valeur de l’usufruit (ici 800.000 euros) sera retenue pour calculer l’IFI auquel il sera éventuellement soumis.
Les nus-propriétaires devront quant à eux déclarer le bien pour une valeur de 1,2 million d’euros.
Avec l’ISF il aurait été redevable sur une base de 2 millions d’euros.
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